Как сообщает Bloomberg, на Рождество Афина Дракопулу приняла трудное решение закрыть магазин декоративно-прикладного искусства, которым она управляла в течение 13 лет, в Кукаки, облагороженном районе недалеко от Акрополя. Ее арендодатели удвоили арендную плату, и Дракопулу оказалась не в состоянии конкурировать с инвесторами, стекавшимися в модные кофейни и Airbnbs.
Ситуация подчеркивает значительный сдвиг, который был бы немыслим даже десять лет назад. Экономика Греции пережила заметное восстановление с 2010 года, когда начался греческий долговой кризис. В прошлом году экономический рост страны превзошел темпы экономического роста ее европейских коллег, и рейтинговые компании присвоили ей статус инвестиционного уровня. Однако этот подъем сопровождался жилищным кризисом в крупнейших городах и популярных островах, где арендная плата выросла более чем на 40% в период с 2018 по 2022 год. В частности, в Афинах арендная плата взлетела на 23% только за последний год.
Поскольку доступное жилье становится все более дефицитным, политики в Греции ищут способы облегчить давление на рынок жилья. Одним из направлений была программа «золотой визы» Греции, начатая в 2014 году, которая предлагает вид на жительство иностранцам, которые инвестируют минимум 250 000 евро в недвижимость в стране — относительно доступный вариант по сравнению с аналогичными программами в таких странах, как Испания и Нидерланды, согласно данным в Bloomberg.
Однако в последние годы правительство Греции ужесточает требования для участия в программе. В августе прошлого года он поднял минимальный инвестиционный порог для получения золотых виз до 500 000 евро в популярных регионах, включая Салоники, некоторые части Афин и популярные острова Миконос и Санторини.
Сейчас происходят дальнейшие изменения. Согласно новым правилам, объявленным в четверг, инвесторы должны будут инвестировать минимум 800 000 евро (873 280 долларов США) в вышеупомянутые районы, а также на острова с населением, превышающим 3100 жителей. Эти изменения вступят в силу 31 марта. Кроме того, порог для программы «золотой визы» увеличится с 250 000 евро до 400 000 евро для объектов недвижимости, расположенных на остальной части страны. Кроме того, все инвесторы должны приобретать недвижимость минимальной площадью 120 квадратных метров (1291,7 квадратных футов), которую нельзя использовать для краткосрочной аренды.
Как подчеркивает Bloomberg, хотя правительство утверждает, что пересмотренный план направлен на то, чтобы удержать иностранных инвесторов от покупки недвижимости в желанных районах, критики утверждают, что изменения вряд ли окажут существенное влияние на стоимость жилья.
Афина Дракопулу, которая недавно закрыла свой магазин декоративно-прикладного искусства из-за резкого роста арендной платы, отвергает мнение о том, что программа «золотой визы» приводит к росту цен. Вместо этого она объясняет жилищный кризис такими факторами, как распространение краткосрочной аренды и то, что она называет «греческим менталитетом». По мнению Дракопулу, греки склонны к быстрой прибыли, используя любую доступную возможность.
Как сообщает Bloomberg, многие аналитики объясняют жилищный кризис в Греции фундаментальной проблемой: острой нехваткой предложения. Последствия финансового кризиса привели к почти десятилетней паузе в новом строительстве, что усугубило ситуацию. Несмотря на относительно стабильное население страны, доступный жилищный фонд за последние годы значительно сократился.
Такие платформы, как Airbnb, усугубили проблему, перенаправив долгосрочное жилье на более прибыльный рынок краткосрочной аренды. Кроме того, некоторые владельцы недвижимости, недовольные существующими налоговыми льготами, предпочли оставить свои дома пустыми, а не выставлять их на продажу.
По оценкам Пиреус Банка, для адекватного удовлетворения спроса по всей стране необходимо около 200 000 дополнительных единиц жилья.
По сообщению Bloomberg, Стратос Парадиас, глава Греческой федерации недвижимости, подчеркивает необходимость вмешательства правительства для эффективного решения жилищного кризиса. Он предлагает стимулировать домовладельцев предлагать долгосрочную аренду, предоставляя им налоговые льготы на пустующую недвижимость при условии, что она будет сдана в аренду на следующие три года. Парадиас также предлагает распространить этот стимул на краткосрочную аренду, значительная часть которой может быть конвертирована в долгосрочную аренду.
Однако Илиас Леккос, главный экономист отдела экономических исследований и инвестиционной стратегии Пиреус Банка, считает, что, хотя золотые визы и играют роль на рынке жилья, они не являются основной движущей силой кризиса. Леккос отмечает, что с момента ее создания в программе приняли участие лишь около 18 000 человек, что оказало минимальное влияние на доступность жилья. Вместо этого он подчеркивает острую необходимость в стимулировании строительства нового жилья, чтобы устранить основной дисбаланс спроса и предложения.
По данным Bloomberg, правительство Греции реализует меры по решению жилищного кризиса на фоне продолжающихся политических дебатов. Начиная с этого года владельцы недвижимости, сдающие в краткосрочную аренду как минимум три объекта недвижимости, должны открыть бизнес и платить налог по ставке 13%, что эквивалентно ставке для отелей. Кроме того, с февраля правительство будет субсидировать 40% затрат на ремонт, или до 10 000 евро, для квартир, предназначенных для долгосрочной аренды. Однако, поскольку аренда жилья на Airbnb в среднем стоит 100 евро за ночь в стране, где минимальная заработная плата составляет 780 евро в месяц, убедить владельцев принять участие в этой инициативе может оказаться непросто.
Как сообщает агентство Bloomberg, некоторые аналитики ожидают, что неустанный рост цен на жилье вскоре может достичь предела. В январском отчете Пиреус Банк подчеркнул, что перегретый рынок привел цены на жилую недвижимость к неприемлемому уровню, отметив появление «очевидных признаков усталости». Аналитики предположили, что это может означать начало «следующей фазы цикла», характеризующейся ростом цен в сочетании со снижением количества сделок с недвижимостью.
В качестве примера можно привести Кукаки в Афинах, который прошел всю траекторию жилищного бума в Греции. Когда-то Кукаки был убежищем для малого бизнеса, привлеченного доступной арендной платой, а затем превратился в модное место для молодых, творческих греков, а затем превратился в его нынешнее состояние: район, часто посещаемый краткосрочными посетителями, его жизнеспособность колеблется в зависимости от сезона.
Дракопулу вспоминал, заявляя: «Первый из нас, открывший магазин в Кукаки, практически обустроил весь район». Ее заведение Tintinnabulum на протяжении многих лет служило достопримечательностью и магнитом для туристов, сосуществуя с ее студией в неоклассическом здании.
«Это было место, наполненное молодыми людьми, решившими заняться предпринимательством, чтобы преодолеть финансовый кризис», — вспоминает она. Однако эта эпоха подошла к концу, когда истек срок десятилетней аренды, и арендная плата начала расти.
Затем последовал последний удар: «Прибыл Airbnb», — сокрушалась она, отмечая исход всех из района. (Источник: Bloomberg)